嘉文峰芒

【鑽石攻略】『嘉文四世』 (Jarvan IV)鑽石級打野速攻

根據住商機構對內政部統計的觀察，2024年第一季全國的贈與移轉棟數達到16,610棟，這是自2016年房地合一稅實施以來的同期新高。同樣在2024年第一季，繼承移轉的棟數也達到了17,474棟，這是自2016年以來的第二高記錄，僅次於2023年第一季的18,671棟。

住商不動產企劃研究室的執行總監徐佳馨，分析認為近期的打房政策主要針對擁有多套房產的人群，這促使了雙北地區贈與移轉的需求增加。此外，隨著台灣高齡化的趨勢持續，以及許多房產擁有者考慮到土地增值稅的因素，繼承移轉的數量持續居高不下，顯示出這一趨勢的不可逆轉性。這些數據反映出台灣房地產市場的最新動態，並突顯出政策變動對市場的影響。

囤房稅2.0上路之際，雙北多戶族忙著房產移轉

隨著囤房稅2.0的即將實施，台灣的房地產市場正經歷一場顯著的變化。特別是在雙北地區，許多擁有多處房產的屋主們正在積極地進行贈與移轉，以避免未來可能面臨的更高稅負。

根據最新的數據，新北市在今年第一季的贈與移轉量達到3,269棟，年增5.7%，而台北市則達到相同的數量，但年增率高達15.8%。這一趨勢反映了屋主們對於新稅制的反應，以及他們對於資產配置的重新考量。

在其他城市，如桃園、台中、台南和高雄，贈與移轉的數量雖然沒有像雙北那樣顯著增加，但仍然有著各自的變化。桃園市的贈與移轉量略有下降，年減0.5%，而台中市則下降了7.4%。相對地，台南市和高雄市的贈與移轉量則分別增加了1.4%和3.9%。

台灣房地產市場近年來一直是熱門話題，尤其是私法人購屋的政策。根據最新的報導，內政部表示將繼續加強對私法人購屋的規範和限制，以確保居住公平及正義。這一政策的持續推動，顯示了政府對於不動產市場穩定與公平性的重視。

在過去，私法人購屋的許可制度曾引起業界的關注和討論。有些公司利用購買員工宿舍的名義購買豪宅，這種行為被認為是對政策的漏洞利用。因此，內政部在今年進一步設定了新的限制，如「員工至少5人、禁買豪宅」等條件，以防止這種情況的發生。

這些措施的實施，旨在鼓勵私法人購屋的真正目的——為員工提供宿舍或進行都市更新和合建等。這不僅有助於提高居住品質，也促進了建築物的安全和環保。例如，內政部提出的都市更新條例修正草案，就是希望透過增加改建誘因，提高建物所有權人參與都市更新的意願，進而提升建築物與民眾居住安全的目標。

私法人購屋許可制的加嚴是基於多方面的考量，這有助於防止市場中的投機行為，確保房地產市場的穩定。透過限制私法人購屋，可以鼓勵更多的住宅供應給真正有居住需求的民眾，從而提高居住品質和安全性。此外，這也是對過去綠建築標章和都市更新容積獎勵政策的延續和深化，這些政策已經在台灣建築環境上取得了顯著成效。

綠建築標章是台灣推動環保建築的重要工具，它不僅涵蓋了能源效率、水資源利用、室內環境品質等多個方面，也成為了建築業界追求的標準。而淨零碳排則是全球建築業界的新趨勢，它要求建築在整個生命周期內達到碳排放的平衡，這對於減緩氣候變化和保護地球環境具有重要意義。

內政部的這一系列措施，不僅反映了台灣在環境保護方面的決心，也為其他國家和地區提供了可借鑑的經驗。透過這些政策的實施，台灣將能夠在建築環境的可持續發展上邁出更堅實的步伐，為居民提供更綠色、更安全的居住環境。

台灣房市的熱度似乎永遠不退，尤其是在新北市這樣的熱門地區，房價的飆升讓許多人感到驚訝與無奈。近期，新北市紅樹林捷運站附近的某社區，原本39坪約1000萬左右，後來漲價到約1200萬元，如今再看一次，已變成1400萬元。這樣的漲幅無疑讓許多準備置產的民眾感到壓力山大。

這種快速的價格上漲，對於首次購屋者來說，無疑增加了進入市場的門檻。而對於投資者來說，這可能是一個吸引人的增值機會。

這也引發了一個問題：房價的持續上漲是否可持續？專家們對此有不同的看法。一些人認為，由於台灣的人口密度高，土地資源有限，加上政府的住宅政策，房價可能會持續上漲。另一些人則擔心，如果房價上漲過快，可能會導致泡沫經濟，最終崩盤。

在PTT等網路論壇上，網友們對於是否應該在這個時候購買房產有著激烈的討論。有些人認為，在雙北市，房價的漲幅屬於正常範圍，而其他縣市的房價上漲則更多是由於炒作。還有人表示，「一年漲100萬是常態」，並且「大家都預期會漲，就繼續拱上去了」。這種樂觀的態度反映了一部分人對於房地產市場的信心。

然而，也有網友表達了他們的無奈和擔憂，指出「台灣的房子不是拿來住的，炒爆」，並且認為「有錢人錢多到超乎你的想像，別指望崩盤」。這種觀點揭示了台灣房市中存在的一些問題，例如房產被視為投資工具而非居住空間，以及市場可能被少數富有的投資者所主導。

面對房價的快速上漲，民眾應該如何做出明智的決策？首先，了解自己的財務狀況和投資目標是關鍵。如果是尋求長期穩定的居住環境，那麼選擇在合適的時機購買房產可能是一個不錯的選擇。然而，如果是以投資炒作為目的，則需要更加謹慎，畢竟房市的波動無法預測，風險自然也就更高。

台灣房市在變動的經濟與地緣政治背景下，呈現出令人矚目的活躍度。根據最新的數據，今年前四個月的累計交易量已達到11萬1,680棟，這一數字不僅創下了近13年來的次高紀錄，而且與去年同期相比增長了31.6%。這一成績僅次於2022年的11萬3,637棟，顯示出台灣房市的交易活躍程度。

這一波房市的熱潮可以歸因於多方面的因素：國內經濟的穩定成長、出口的暢旺以及台股持續創高，這些都讓民眾對經濟前景保持樂觀。此外，通膨的預期也驅使許多置產族群積極進場，希望透過投資房產來對抗貨幣貶值的風險。再加上政府推出的新青安優惠貸款政策，也加速了自住買盤的購屋步伐。

這一增長趨勢在連續兩個月中都得到了證實，4月的房市交易量年增48.9%，月增2.6%。這一穩健的增長，反映了台灣房市的韌性以及消費者對於房地產作為投資的信心。

中古屋的需求穩健，部分縣市的新屋交屋潮也明顯帶動了整體交易量的提升。這反映出市場對於中古屋和新屋的強勁需求，以及房市整體的穩定發展趨勢。專家指出，若觀察今年前四月的交易量，可以發現房市的交易動能明顯優於去年，這一點從年增率就可以看出端倪。

值得注意的是2024年下半年將迎來美國大選，同時烏俄戰爭與中東地緣衝突的不確定性仍然存在。這些因素可能會對房市造成影響，尤其是在國際政治經濟緊張的大背景下，房市的後市表現將是投資者和市場觀察家密切關注的焦點。

過去的經驗表明，大選結果對房市的影響並不顯著，房市通常會繼續按照其自身的規律運行。然而，地緣政治衝突，如烏俄戰爭，可能會對全球經濟產生影響，從而間接影響房市。例如，烏克蘭在戰爭期間房市交易量意外增加，這可能是由於人們尋求更安全地區的房產或是投資者預期戰後重建的機會。

在人生的賽局中，每個人的起跑點不同，也都會面臨各種挑戰和困難。出身於單親、貧窮、寄人籬下，是饒文華人生的起跑賽道…

曾經他只能靠著吃最便宜的麵包度日，手中握著看似無望的「爛牌」。然而，他沒有放棄，而是選擇了房地產這個行業，並在台灣房屋這個品牌的加持下，逐漸改變了自己的命運，展示了如何將逆境轉化為成功的機會。

饒文華的故事證明了，即使在最困難的時刻，只要有適合的舞台和堅定的信念，每個人都有機會翻盤。他的堅持和努力最終讓他成為一名月成交額達上億元的頂尖店長，年薪更是達到千萬台幣。這不僅是個人的勝利，也是對那些在困境中奮鬥的人的鼓舞。

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窮過苦過找到適才適所舞台很感恩

饒文華的人生賽道並不容易；只有高中學歷的他，在進入不動產行業之前，面臨了許多挑戰。他的業績長時間掛零，每個月都在失業的邊緣掙扎。但他並沒有放棄，而是選擇了破釜沉舟全力以赴，將每一天的努力加倍。

台灣房市近期呈現熱絡的買氣，房貸餘額攀升至10.3兆元，創下歷史新高。這一現象反映了多種經濟和社會因素的交織作用，從景氣回溫、股市表現到政府的新青安房貸政策，都在推動著購屋需求的增長。

根據中央銀行的數據，今年4月底，房貸餘額增至10兆3,093億元，單月增加了890億元，年增率達到9.12%，這是自2022年6月以來近兩年的最高點。這一增長速度的背後，是台灣國內外景氣的持續回溫，以及台股的強勁表現，這些因素共同產生了財富效應，刺激了房市的買氣。

與房貸餘額的增長形成鮮明對比的，是建商推案信心的下滑。儘管房市買氣旺盛，建築融資餘額也達到了3兆2,772億元的新高，但其年增率卻降至3.31%，為近七年來的新低。這表明建商對未來市場的預期持謹慎態度，可能是由於目前推動房市買氣的因素多為短期性質，如新青安房貸政策的優惠期限將在2026年8月結束，而建築項目的完成通常需要較長時間，建商擔心無法抓住政策紅利。

這種房市的熱度與建商推案信心的落差，引發了市場對於房地產泡沫的擔憂。當買氣強勁時，房價可能會被推高到不合理的水平，而一旦支撐買氣的短期因素消失，房市可能會面臨調整壓力。因此，對於投資者和購屋者來說，理解市場動態並審慎評估風險是至關重要的。

買氣強勁，但建商推案的信心卻有所下降。這種現象似乎與新青安房貸計畫有關，該計畫於2023年8月開始，為期三年。由於建築項目通常需要至少三年的時間來完成，建商擔心無法趕上這一波的優惠貸款期限。

儘管目前國內外經濟看似回暖，股市也達到歷史高點，但這些因素是否能持續支撐房市至未來幾年，仍有待觀察。這些不確定性因素對於房市的長期趨勢造成了影響，使得市場情緒變得複雜且多變。

台灣房市近期呈現前所未有的熱絡局面，2024年第一季的預售屋交易量突破了5千億新台幣的驚人紀錄。這一數字不僅代表著市場的活躍，也反映出民眾對於房地產投資的熱情。根據永慶房屋的統計，今年第一季全台的交易量達到了5019.1億新台幣，相比去年同期增長了124.8%。這一增長率在台灣房市的歷史中是前所未見的。

在這波房市熱潮中，高雄和台中兩個城市表現尤為突出。高雄以「價量雙增」的方式，年增幅分別達到了238.8%和199.1%，成為增長最快的城市。而台中則以1118.8億新台幣的總銷金額位居首位，顯示出其房市的強勁動能。

這一現象背後的原因值得探究。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，去年在《平均地權條例》預售屋禁轉的政策氛圍下，市場曾經明顯下滑。然而，隨著2024年政治情勢的明朗化和台股的飆升，加上新青安貸款的助攻，民眾購屋信心得到了顯著的提升，從而推動了預售屋交易量的持續攀升。

儘管預售屋市場氛圍熱絡，民眾的房價負擔能力並未有明顯的提升。這意味著，房價的上漲可能並非基於實際需求，而是受到投資心態的驅動。元宏資訊不動產平台總監陳傑鳴提醒，房市不同於股市，其變現性較低，一旦市場反轉，那些以槓桿方式購屋的投資者可能會面臨賠本出售的風險。

對於正在考慮進入房市的投資者來說，現階段的房市熱潮既是機會也是挑戰。專家建議，購屋者應以自住需求為主，評估自身的財務能力，避免過度依賴貸款，並慎重考慮市場的長期趨勢。對於那些尋求小額投資理財的人來說，選擇變現性高、相對穩定的產品，如基金或黃金存摺，可能是更為明智的選擇。

台灣房市的未來走向仍充滿不確定性，但一件事是肯定的：房地產市場永遠充滿了變數，對於那些考慮利用新青安優貸政策購房的人來說，他們需要更加關注市場動態，並準備好應對未來可能出現的變化。

在房地產市場中，消費者的心態經常隨著他們的地位變化而變化。這種現象在許多購屋者身上都能觀察到，尤其是在房價高漲的市場環境中。在購買房屋之前，許多人會對高昂的房價表示不滿，認為這些價格遠遠超出了一般人的負擔能力。然而，一旦他們成為房屋所有者，他們的觀點往往會發生根本性的轉變。

多數網友點頭認同，「沒什麼，加入既得利益集團，當然心態會變」、「坐什麼位置就換什麼腦袋才是正常的，始終如一的才是怪人」、「我自己是這樣，買房前：房價也太貴，到底誰買得起；買房後：房價也太貴，覺得房價會跌的人是怎麼想的」、「我也買房了，但還是覺得房價炒的太不合理」、「我也跟你一樣的心態，還沒買時覺得這房價誰買得起啊！下訂以後覺得為何一堆人只抱怨還不趕快進場，這類似行銷心理學的『稟賦效應』，《當你擁有或感覺擁有某物品時，會覺得這物品的價值遠大於尚未擁有它的時候。》」。

在成為房東之前，他們是怨天尤人的租客，每天抱怨著天價房租和買不起的房子。然而，一旦手握鑰匙，他們立刻變成了房價上漲的最大支持者。這種心態的轉變，不禁讓人想起了那句老話：「坐井觀天」。

這種心態的轉變可以歸因於所謂的「稟賦效應」，這是一種心理現象，當人們擁有某物時，他們往往會對其價值有更高的評價。這種效應在房地產市場中尤為明顯，因為房屋不僅是一種資產，也是一種身份和地位的象徵。當人們成為房屋所有者後，他們可能會開始認為房價的高漲是合理的，甚至期望房價會繼續上漲，以保持他們資產的價值。

這是一種認知偏差，當人們擁有某樣東西時，他們會對其價值有過高的估計。這就像是買了新車的人，突然覺得路上的所有車都不如自己的車好。或者是新婚夫婦，覺得自己的婚禮是史上最浪漫的。

但這種心態的轉變，也暴露了一個更深層的問題：房地產市場的不合理性。

台北市在過去十年間淨遷出人口超過21萬，而台南的房價卻在同一時期飆升近九成，這一現象引起了廣泛的關注和討論。許多人好奇的是，在人口增長並不顯著的情況下，房價為何會有如此顯著的上升。

這一現象似乎與傳統的供需理論不符，通常情況下，人口增長是推動房價上漲的主要因素之一。那麼是什麼原因導致了台南房價的飆升呢？

專家指出：這一現象的主要原因有二個。

一、台南過去的房價長期處於較低水平，這為房價提供了較大的上漲空間。過去，台南的房價維持在一個相對較低的範圍內，這意味著即使是小幅度的增長，也可能在百分比上顯示出較大的漲幅。

二、台南近期吸引了高科技產業的進駐，這不僅帶動了經濟發展，也為該地區帶來了高收入的科技新貴。這些高收入人群的移入，增加了對高品質住宅的需求，進而推高了房價。此外，台南的科技產業發展，特別是在南科園區的擴展，也為當地房市帶來了正面影響。

這種現象在經濟學中被稱為「錢來了」效應。即使人口沒有大幅增長，但資金的流入卻可以顯著推動房價上漲。在台南的案例中，這些資金主要來自於外地投資者和高薪科技行業工作者的購房需求。這些群體往往對房價較為敏感的本地居民形成了一定的購買壓力，導致房價上漲。

台灣的都市更新（都更）是一個複雜且耗時的過程，尤其是在人口密集且土地稀缺的雙北地區。都更的機率受到多種因素的影響，包括政策支持、經濟狀況、市場需求、法規限制和社會參與度等。根據最近的報導，雙北地區的老屋數量接近150萬戶，而近年來的平均拆除執照核發數顯示，要將這些老屋全部更新，至少需要380至1133年的時間。

根據內政部2023年的統計資料，全台灣有1345件拆除案例，涉及4559宅，其中台北市約有2000宅，新北市約有700宅。這些數據反映了都更在這些城市的活躍程度。

若以雙北市屋齡30年以上的老屋總數148.5萬戶來看，去年的拆除宅數2700宅相比之下，確實顯得微不足道。這個比例大約是千分之1.8，意味著每千戶中，不到兩戶會進行都更。這個機率可能讓許多屋主感到都更遙不可及。

這個數字可能讓人感到驚訝，但它揭示了都更過程中的挑戰和機遇。

以下是五個主要條件，可以幫助我們判斷一棟老屋的都更賣相：

1. 政策和法規：政府的政策和法規支持是推動都更的重要因素。例如，台北市自2017年頒布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》後，核發的住宅拆除執照數量有明顯增長。
2. 經濟誘因：房價上漲和建商給予地主的條件越來越優渥，這些經濟誘因可以促進都更案的發展。例如，新北市的都更危老推案量在2024年預計將達到千億元台幣。
3. 市場需求：市場對新房子的需求會影響都更的可能性。雙北地區作為台灣的經濟和文化中心，對於新建築的需求始終存在。
4. 社會參與度：居民的參與和支持對都更案的成功至關重要。民眾如果不積極參與，都更的進程可能會變得更加困難。
5. 地理位置：位於交通便利或商業發達地區的老屋，都更的吸引力和價值會更高。

雖然挑戰重重，但隨著政策的支持和市場的需求，都更仍然是一個充滿潛力的市場。對於投資者和居民來說，都更的機率受到多種因素的影響，包括政府政策、經濟狀況、市場需求、法律規範等。例如，政府若推出更有利的都更政策或補助，可能會提高都更的機率。