嘉文峰芒

【鑽石攻略】『嘉文四世』 (Jarvan IV)鑽石級打野速攻

中央銀行自去（2023）年9月啟動第七波選擇性信用管制，並要求銀行自行實施「總量管制」後，房市交易明顯降溫，卻也導致換屋族陷入貸款困境。民進黨立委郭國文今（8）日於立法院質詢時指出，當前不動產放款集中度已降至36.89%，逼近首波信用管制門檻的36.64%，呼籲央行檢討政策。央行總裁楊金龍當場承諾，將於6月理監事會議全面評估管制措施，是否鬆綁引發市場高度關注。

換屋族陷斷頭危機 立委籲政策勿「傷及無辜」

郭國文於財政委員會質詢時表示，央行第七波信用管制要求銀行每月房貸新增額度不得超過還款額度，雖有效抑制不動產放款集中度（從37.1%降至36.89%），卻衍生換屋族「簽切結書仍貸不到款」的亂象。他強調，今年首季全台住宅使照量高達3.1萬宅，創史上最大交屋潮，若房貸持續緊縮，恐爆發斷頭潮，衝擊民生經濟。

郭國文進一步分析，現行管制雖鎖定法人購屋及多戶持有者，但銀行為遵守總量管制，反而優先壓縮一般民眾的換屋貸款額度。他建議央行應「分級管理」，對還款能力穩健的法人或投資客維持嚴格限制，但需避免誤傷自住換屋需求，以免激化民怨。

楊金龍：滾動檢討 6月會議定調

面對立委訴求，楊金龍回應，第七波管制原訂為期一年，央行將依市場數據「滾動式調整」。他坦言，當前房市交易以自住為主，加上信用管制已見成效，央行將於6月理監事會通盤檢討政策，包括是否鬆綁換屋族貸款限制、調整不動產集中度標準等方向。此話一出，被市場解讀為央行政策轉向的風向球。

新台幣近期強勢升值，兌美元匯率一度突破31元大關，引發市場對房市走向的熱烈討論。吉家網董事長李同榮直言：「這波匯率波動正對房市施展『雙面刃魔法』，短期營造資金盛宴，長期卻埋下衰退隱憂。」

熱錢湧入 vs 產業失血：房市的冰火雙重奏

李同榮分析，當前市場正上演罕見的「資金潮」與「產業寒流」並存現象。外資套利熱錢大舉湧入，使雙北精華區出現單週10億級現金購屋交易，預售市場更出現台商「整層打包」的豪氣買盤。然而另一面，工具機大廠接單衰退三成、電子業庫存水位攀升，出口導向產業正承受匯損壓力。

「這就像給高燒病人注射強心針！」李同榮比喻，匯率急升雖刺激資產價格，但基本面疲軟的房市猶如虛弱病體，資金行情恐成「最後煙火」。根據央行數據顯示，5月M1B貨幣供給額年增率飆至8.25%，創22個月新高，但同時間工業生產指數卻連7黑，形成強烈反差。

歷史教訓：三次升值循環的房市啟示錄

回顧近40年匯率波動史，三次台幣升值週期均留下深刻教訓：

近期台幣在短短一週內快速升值逾 3 %，衝上近三年高點；此舉不僅造成國內民眾瘋搶換匯，也讓全球資金重新估算美元資產與美國國債的風險與報酬。最新市場數據顯示，台灣壽險公司握有逾 6,800 億美元海外部位，其中大半為美債，避險比率卻僅 60 %‑70 %；若台幣續升，台資可能撤離美元、推升美債殖利率，並進一步墊高美國政府與企業的借貸成本。以下從三個層面解析這場「匯率旋風」的連鎖效果。

一、台幣急升現況與驅動力

• 單日最大漲幅：5 月 2 日，台幣兌美元單日大漲 3.07 %，創 16 個月新高。
• 政策訊號：中央銀行澄清「美國要求台幣升值」的傳聞，強調匯率應由市場決定，並將維持「動態穩定」。
• 亞幣共振：美元指數（DXY）在聯準會會議前持續徘徊，亞洲貨幣普遍升值，其中台幣與韓元漲幅最顯著。

為何台幣特別強？

1. 壽險資金回流或加碼避險：台灣壽險業者因避險成本飆升，部分選擇降低美元曝險，引發市場大量買進台幣。
2. 貿易順差與海外匯回：台廠年度分紅與回台投資帶來季節性結匯需求，強化台幣買盤。
3. 全球資金尋求利差：美國降息預期拉低短端美元收益率，推動套利資金改投高殖利率的新興市場貨幣。

二、對美元資產的衝擊

帳面損失與報酬壓縮

當台幣升值，持有美元計價部位的投資人須以更少台幣才能買到同樣一美元，造成換算後報酬率下滑；若壽險業者不即時調整避險，可能出現未實現匯兌虧損。

近期新台幣兌美元匯率強勢升值，引發市場對房價連動效應的熱議。回顧2019年中至2021年第3季，新台幣自31.5元大幅升值至27.7元，同期台北市房價上漲約10%，形成「匯率房市雙升」格局。然而信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德直言，當前金融環境與房市背景已截然不同，雖不動產仍具保值特性，但「要複製前波漲勢幾乎不可能」。

前波升值與房市連動分析

2019至2021年間新台幣緩步升值逾12%，曾敬德指出，當時房市正處「三大利多共振期」：

1. 景氣復甦：自2016年修正後築底完成，剛性需求釋放
2. 成本推動：疫情後全球原物料飆升，營建成本年增逾20%
3. 資金潮：低利環境與熱錢回流推升資產價格

「當時每1元新台幣升值，背後都有實質購買力與營建成本支撐，」曾敬德分析，如今房市面臨「三高困境」——高房價、高房貸利率、高政策管制，加上平均地權條例限制法人購屋，市場動能已不可同日而語。

短期衝擊有限 資金動向成關鍵

針對本波新台幣急升，曾敬德提出關鍵觀察：

2024年第4季，全台房貸市場出現顯著變化。​根據金融聯徵中心統計，全國房貸件數降至4.57萬件，較前一季大減25%，創下近年最大季減幅。​平均房貸利率攀升至2.28%，為2009年金融海嘯以來的單季新高。

在七都以外的11個縣市中，僅南投縣逆勢成長，核貸量季增131件，平均鑑估房價季增26萬元，成為唯一表現價量齊揚的縣市。​其他10縣市核貸件數均比上一季下滑，屏東縣季減451件，減幅逾四成，為最大跌幅縣市。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2024年9月起，央行實施第七波信用管制，將第二戶購屋貸款成數調降至5成，並擴大管制範圍至全台。​此舉對投資族和多屋族影響甚鉅，迫使他們改以現金買單或放緩進場腳步，導致整體核貸量大幅下滑。​

南投縣之所以能逆勢成長，主要受惠於中部科學園區效應，帶動當地房市需求。​其中，草屯鎮的新案交屋熱絡，推升平均成交單價至21.7萬元，已超越縣府所在的南投市，甚至比鄰近的台中市霧峰區還高。

展望未來，張旭嵐指出，市場持續受信用管制政策影響，加上近期股市震盪，市場信心受挫，預計各縣市今年上半年整體核貸表現將由自住需求撐場，部分熱區可望仰賴短期交屋動能，整體量體表現推估走向盤整。​

2024年第4季全台房貸核貸量變化

近年來，高雄房市因台積電設廠等利多題材而熱度不減，房價屢創新高。然而，隨著2024年9月央行實施第七波選擇性信用管制政策，市場買氣明顯降溫。根據內政部不動產資訊平台資料，2024年第四季全台平均房價降至每坪33.86萬元，較前一季下滑6.6%，其中高雄跌幅達10.4%，為六都之最。

在此背景下，高雄新建案開價趨於保守，許多建案以去年實價登錄價格成交，顯示市場熱度已退，價格進入盤整期。​

台積電效應推升房價，2024年成轉折點

台積電於楠梓設立三座晶圓廠，帶動周邊橋頭、左營、仁武等區域房價上漲。​根據591實價登錄資料，橋頭新案平均成交價從2021年的每坪22.63萬元，漲至2025年4月的40.48萬元，漲幅近8成；楠梓新案均價也從23.7萬元漲至39.85萬元，漲幅近7成。​

然而，自2024年9月央行實施第七波信用管制後，市場明顯轉冷。​以橋頭區為例，預售案「清璞」高樓層成交價達每坪47萬元，成交時間為2024年5月，即政策實施前。​政策上路後，建商推案速度放緩，開價不再創新高，反而以去年實登價成交。

交易量縮，價格盤整，購屋者議價空間擴大

中央銀行於今年首季理監事會議決議維持政策利率不變，並未推出第八波選擇性信用管制措施。根據今日（4/30）公開的會議紀錄，全體理事一致認同當前不動產貸款集中度已「緩步下降」，但房貸利率居高不下與房價修正壓力，仍需透過「預先防範措施」引導房市軟著陸，避免硬著陸引發金融系統性風險。

理事觀點解析：房市修正下的雙面挑戰

1. 風險控管優先
   多位理事強調，儘管銀行不動產貸款集中度持續改善（詳見附表），但房價若短期暴跌，恐因銀行不動產曝險比例仍高（截至2023年底占總放款36.2%），加劇金融機構信用風險。央行總裁楊金龍於會後重申，將透過年底前的「專案金檢」強化監管，防止重演美日房市泡沫危機。

2. 利率差異化效應
   有理事指出，當前「多戶貸款利率」顯著高於首購族利率（差距達0.5-1.0個百分點），顯示信用資源正向自住需求傾斜，但高利率環境亦導致房市交易量縮，連帶衝擊家庭裝修支出與營建業投資，需密切關注對民間消費的抑制效應。

3. 預售屋交屋潮壓力
   據統計，2023-2025年全台預售屋交屋量將突破12萬戶，衍生龐大房貸需求。雖銀行自主控管不動產放款總量，但資金供需缺口擴大恐推升利率，加劇購屋族負擔。央行建議建商與購屋者「預留財務緩衝」，因應長期調整期。

房市關鍵數據趨勢（2019-2024Q1）

素有「六都最幼齒房市」之稱的桃園市，近期出現顯著屋齡老化趨勢。台灣房屋集團趨勢中心最新統計顯示，2024年第四季桃園住宅平均交易屋齡達21.7年，較去年同期增加2.5年，儘管仍為六都最低，但已逐漸浮現「初老現象」。值得注意的是，30年以上老屋交易佔比合計達34.5%，相當於每三筆交易就有一筆屬高齡住宅。

老屋交易逆勢成長 中壢海華商圈成熱區

數據顯示，桃園市去年Q4老屋交易呈現雙軌增長，40年以上住宅佔比18.7%、季增2.9個百分點；30-40年住宅佔比15.8%、季增1.8個百分點，合計占比突破三成。其中中壢區以348筆老屋交易居冠，台灣房屋海華直營店店長黃啟東分析，海華商圈30年以上電梯大樓因具備「雙低優勢」（低公設比25-28%、低總價1500萬元內），加上SOGO百貨與機捷A21站加持，成為自住客首選。

新舊屋市況兩樣情 稅制利率壓縮成屋動能

相較老屋熱絡，桃園新成屋交易占比從Q3的28.1%下滑至25.9%，台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，新屋持有成本高加上房地合一稅重稅期限制，導致屋主惜售。第一建經研究中心副理張菱育補充，3月五大銀行房貸利率攀升至2.264%的16年半新高，加重多屋族資金壓力，促使「汰舊留新」潮湧現。

置產族鎖定大學城 低總價老宅投報率吸金

央行祭出第七波房市管制措施後，全台房市交易量陷入冰河期，連法拍市場也難逃衝擊！房仲業者盤點內政部最新數據，發現今年首季全台拍賣移轉棟數僅609棟，年減32.5%，創下自2016年以來同期新低。值得注意的是，六都中僅桃園市法拍移轉量逆勢成長34.5%，其餘五都全面衰退，新北市更慘跌逾五成，顯見打炒房政策與市場觀望氛圍已重擊法拍市場。

六都法拍量全面萎縮　桃園成唯一亮點

根據統計，今年首季全台法拍移轉量僅609棟，較去年同期大減近三分之一，寫下十年最低紀錄。觀察六都表現，台北市首季拍賣移轉61棟，年減18.7%；新北市91棟，跌幅高達53.1%，為六都最慘；台中市71棟、年減24.5%；台南市53棟、年減14.5%；高雄市112棟雖為六都最高，但仍年減17%。唯一逆勢上揚的桃園市，首季法拍移轉74棟，年增34.5%，成為黯淡市場中的異數。

三大關鍵拖累法拍量　專家：房價漲、買方縮手、股災未發酵

針對法拍市場低迷，住商不動產法務協理賴志昶分析三大主因：

1. 全球股災衝擊尚未浮現：首季尚未反映國際金融市場動盪，資金斷鏈對房市的影響仍需時間發酵，目前未見大量因繳不出房貸導致法拍的案例。
2. 買方信心不足：近期房市冷清，買方普遍期待價格下修，對屋況複雜的法拍物件更趨保守，寧願持幣觀望。
3. 房價高漲降低法拍供給：近年房價飆升，屋主即便面臨債務壓力，仍能快速以合理價格脫手，無須淪入法拍程序，導致法拍供給稀缺。

根據永慶房產集團最新統計，2024年台北市住宅交易中，屋齡超過30年的老屋占比高達54.7%，相當於每成交2戶就有1戶為老宅，顯示「高齡住宅」已成為台北房市主力。進一步分析行政區差異，大安區以71.5%的老屋交易占比居冠，南港區則以34.0%墊底，反映區域發展與購屋需求呈現兩極化趨勢。

大安區老屋交易熱絡：精華地段支撐房價

大安區2024年老屋交易占比突破7成，遠高於全市平均值。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，大安區身為台北市核心地段，具備優質學區、便捷交通及成熟生活機能，加上土地供給稀缺，即便屋齡偏高，房價仍具支撐力。此外，老宅多位於精華區，銀行鑑價額度穩定，吸引自住買盤與長期資產配置族群進場。

陳金萍指出，近年台北市推動「都更八箭」政策，加速危老重建與都更整合，尤其蛋黃區建商參與意願高，賦予老宅增值潛力。以大安區為例，部分屋主期待透過都更獲取重建利益，買方也看好未來改建效益，形成「老屋不墜」的特殊現象。

南港區新屋需求旺：產業轉型帶動購屋偏好

相較之下，南港區老屋交易占比僅34.0%，為全市最低。陳金萍解釋，南港早年因工業污染被稱為「黑鄉」，但隨軟體園區、經貿園區開發，以及三鐵共構的南港車站落成，區域轉型為科技與商業重鎮。大量進駐的高科技人才及白領階層，偏好屋齡20年內、設備新穎且交通便利的住宅，促使新古屋成為市場主力。