嘉文峰芒

【鑽石攻略】『嘉文四世』 (Jarvan IV)鑽石級打野速攻

台灣的都市更新（都更）一直是一個複雜且耗時的過程，特別是在人口密集的大台北地區。根據最近的報導，台北市有超過65萬戶的舊宅需要更新，而以目前的進度，全面更新這些房屋可能需要380年的時間。新北市的情況更為嚴峻，全市的老屋更新則可能需要超過1000年。

這個問題的根源在於多方面的因素。台北市和新北市的老屋數量龐大，且這些房屋的結構安全問題在403花蓮大震後受到了廣泛關注。然而都市更新不僅涉及拆除舊建築，還包括規劃和建設新的結構，這是一個複雜的工程，需要時間和資源。此外，近年來建築成本的上漲也增加了更新的難度。

都市更新不僅僅是建築物的翻新，它涉及到城市規劃、居民生活質量、歷史保護、經濟發展等多個層面。台北市政府已經意識到這一點，並通過實施「都市更新地政預審制度」和「台北市都市更新改革方案」來加速這一過程。

這些措施的實施，旨在簡化更新過程中的行政程序，提高效率，並鼓勵更多的私人參與。例如，「都市更新權利變換之建物第一次測量案預先審查作業」就是一項創新的做法，它允許在建造執照、設計圖等文件齊全的情況下，向地政事務所申請預審，從而節省時間和資源。

然而，這些努力是否足夠？都市更新的複雜性要求我們必須有更全面的策略和解決方案。

1. 政策創新：政府需要創造更多激勵措施，吸引私人資本參與都市更新，並提供更多的支持和資源。
2. 社區參與：居民應該被納入更新過程中的決策，確保他們的需求和權益得到尊重和保護。
3. 技術應用：利用最新的建築技術和材料，可以提高建築效率，減少建設時間。
4. 綠色發展：在更新過程中應該考慮環境因素，推動可持續發展。

政府已經意識到這個問題的嚴重性，並且在2017年頒布了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，以加快更新的效率。自那以後，台北市的住宅拆除執照數量有所增加，尤其是在2018年至2023年間，每年的拆除數量都有顯著的增長。然而，即使有了這些努力，都市更新的速度仍然遠遠跟不上房屋老化的速度。

當面臨購屋決策時，潛在的嫌惡設施經常成為買家猶豫不決的重要因素。從PTT論壇到專家分析，這個話題一直是房地產市場上的熱門討論。一位網友的經歷就是一個典型的例子：他對一間30坪的老公寓感興趣，該公寓地理位置優越，格局方正，三面採光，並有前後陽台。然而，最終讓他猶豫的是樓下的宮廟，儘管屋主願意在開價基礎上再降價100萬元。

此文一出引發眾多討論：嫌惡設施對房產價值的影響究竟有多大？

專家指出，嫌惡設施確實會影響房產價值，但影響程度取決於許多因素，包括設施的類型、位置以及個人對這些設施的容忍度。例如，宮廟可能會被視為嫌惡設施，因為它可能會帶來噪音、交通堵塞和空氣污染。然而，對於某些人來說，宮廟的存在可能是一種文化和精神上的慰藉。

嫌惡設施通常指的是那些可能對人們的居住環境或財產價值產生負面影響的設施或地點。這些設施可能因為產生噪音、異味、交通問題或其他不便而被周圍居民所不喜歡。

以下是一些常見的嫌惡設施類型：

1. 工業設施：如工廠、煉油廠或化工廠等，這些地方可能會釋放有害物質或產生噪音和異味。
2. 交通設施：如高速公路、火車站或機場等，這些地方可能會導致噪音污染和交通擁堵。
3. 公共設施：如垃圾焚燒廠、污水處理廠或變電站等，這些設施可能會影響空氣品質和居住舒適度。
4. 商業設施：如夜市、酒吧或KTV等，這些地方可能會在夜間產生噪音和人流問題。
5. 特定建築：如殯儀館、醫院或監獄等，這些地方可能會因為與死亡、疾病或犯罪相關聯而被視為不吉利。

台灣的房價是最近非常火熱的話題，尤其是對於年輕的無殼族來說，購買自己的家似乎是一個遙不可及的夢想。隨著房價的持續上漲，許多人發現自己的收入與房價之間的差距越來越大，這種情況在都會區尤其明顯。

以范先生為例，他是一位29歲的外送員，努力送餐月收入約3到4萬元，經過多年的積蓄加上家庭的支持，終於在桃園龍潭買下了一間價值超過千萬的房子。然而，每月2.5萬元的房貸壓力讓他感到喘不過氣來。

另一位上班族Jeremy，月收入5萬元，也面臨著類似的困境。他在新北永和購買了一間中古屋，但目前的房貸已經佔去了他一半的薪水。Jeremy：「過了寬限期要開始繳本金的話，大概會是4萬多，愈來愈貴支出等於就需要愈來愈多。」

根據最新的統計數據，台灣七大都會區的房價在過去一年中持續上漲，其中桃園市龜山區的漲幅最高，達到了16.8%，新北林口和汐止的漲幅也超過了10%。這樣的數據反映出購屋壓力的實際情況，對於許多希望置產的人來說，這是一個不小的挑戰。

房價上漲的背後有多種因素，包括土地供應的緊張、建設成本的增加、投資需求的上升，以及人口結構的變化。政府和相關機構需要採取措施來緩解這些壓力，例如提供更多的社會住宅、推動租賃市場的發展、以及制定合理的房地產稅制等。

對於無殼族而言，購買房屋不僅是一個經濟決策，更是一個生活選擇。在面對高昂的房價和貸款壓力時，他們需要更多的支持和資源，以實現安居樂業的夢想。社會各界應該共同努力，為年輕人提供一個更加公平和可持續的房市環境。

台灣房價像開了掛不斷飆漲，對於年輕人來說，購屋壓力山大。為了解決這個問題，政府推出了新青安房貸政策，旨在幫助首次購屋者，特別是那些被稱為「無殼蝸牛」的年輕人。這項政策提供了利率補貼，以降低購屋者的財務負擔。

然而，這項政策也引起了一些爭議。民眾黨立委黃珊珊今（16）日表示，新青安房貸政策美意雖是幫助無殼蝸牛購屋，但有民眾質疑，利率補貼可能會刺激購屋需求，進而推高房價。此外，也有擔憂這可能會被一些投資者利用，他們可能通過低利率貸款購買房產，然後轉租給他人，從中獲利。

對於這些質疑，財政部政務次長阮清華做出了回應。他指出，自去年八月以來，新青安房貸的核貸戶數只有4.4萬，占整體市場的一小部分。他強調，新青安房貸政策並非房價上漲的主因，而是成為了一種代罪羔羊。阮次長承諾，政府將加強監管，防止炒房行為，確保政策的正確執行。

這場辯論凸顯了政策制定中的挑戰，尤其是在動態且複雜的房地產市場中。一方面，政府需要提供支持，幫助年輕人實現購屋夢想；另一方面，也必須確保政策不會產生意料之外的副作用，如市場過熱或不公平的利益輸送。

這也提醒了政策制定者和公眾，財政部對於新青安房貸的執行採取了嚴格的監管措施，以確保資源能夠有效地分配給真正需要的人。例如，去年8月實施以來，已有約4.4萬戶申請核貸。為了防止濫用政策，如申請租金補貼的同時享受新青安房貸的優惠利率，財政部計劃在今年報稅季結束後加強勾稽。如果發現有違法轉租的情況，將會追回相關補貼。

對於符合條件的申請者來說，新青安房貸無疑提供了一個寶貴的機會，使他們能夠以更加可負擔的方式購買自己的家。

台灣的房地產市場近年來出現了一個顯著的趨勢：微型小宅的興起。這種小坪數、低總價的住宅，一度被視為解決高房價問題的一種方式，尤其是對於單身專業人士和小家庭來說。然而，這種趨勢已經引起了不動產業界內部的關注和批評。

中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖最近發表了對這一現象的看法，他認為建商瘋狂追求微型小宅是一個「不健康」的市場現象。戴嘉聖指出，這種趨勢不僅限制了住宅的空間，也限制了市場的多樣性，對於那些需要更大空間的家庭來說，選擇變得非常有限。

戴嘉聖強調，台灣面臨的少子化問題和高房價問題，是造成年輕人不願生育的主要原因之一。他認為，政府應該重視有真正買房需求的年輕人，並解決影響甚鉅的「缺工」問題。他提出，政府應該著手修訂高價住宅的認定標準，以及購屋貸款的優惠政策，以幫助年輕人解決「自備款不足」的問題，從而促進年輕人購屋和計劃生育。

此外，戴嘉聖也提到了目前央行限貸令對於大台北以外縣市的總價門檻十幾年來未調整的問題。他警告說，五年後，當這一波預售屋買氣熱潮都要面臨交屋時，租屋市場供給將大增，房市可能會出現很大變化。他呼籲政府應該建立良好的溝通管道，聆聽房地產業界的聲音，並打造一套更完整、健全的對策，讓房市回歸市場機制。

戴嘉聖的觀點反映了台灣房地產市場中一個重要的討論點：如何在保障年輕人的居住權益和推動經濟發展之間找到平衡。微型小宅可能在短期內解決了一些人的住宅需求，但從長遠來看，它可能會對社會結構和市場健康造成不利影響。這不僅是一個經濟問題，更是一個社會問題，值得所有利益相關者的深思和行動。

台灣近年來的房市熱度不斷攀升，許多地區的房價已達到前所未有的高點。從基隆的預售屋價格到台北市中山北路的豪宅，房價的飆升似乎無人能擋。這種現象背後的原因是多方面的，包括預期通膨、電價與碳稅議題、建造成本的上升、土地的稀缺性，以及地震後的重建需求。此外，市場上的游資也是推動房價上漲的一大因素。隨著股市的繁榮，許多人將賺得的錢投入房地產市場，尋求更穩定的資產保值方式。

根據最近的報導，台灣的房市在過去幾年中顯示出異常的熱度。許多專家認為，這種熱度部分是由於投機行為和預期通膨所推動的。例如，台南和高雄的房價因為台積電議題而大幅上漲，但這種上漲可能並不完全反映了市場的真實需求。

連一直多年榮登房價負擔比合宜的房貸幸福城市基隆，居然近期有預售屋價格來到4字頭，永和也有新案成交最高9字頭、板橋9字頭、新店8字頭、三重7字頭、林口6字頭，更別說台北市房價，中山北路豪宅「國賓皇琚」實價登錄每坪單價突破200萬，一戶總價破2億，價格貴的驚人，但銷售仍開出紅盤。

專家們指出，目前房市的熱度可能已經達到了一個需要冷卻的階段。過去兩年間，由於市場熱錢多、低利率、游資充斥等因素，房市相當熱絡，推升了許多區域房價的上漲。然而，有些區塊的房價上漲被認為是「超漲」，這意味著房價可能遠遠超過了其應有的水平。

這種過熱的市場狀況引起了專家的擔憂，他們認為現在是時候「刮掉過度膨脹的泡泡」，台灣房市已正式進入買方市場，這意味著買家在交易中擁有更多的議價空間和選擇權。儘管如此，由於賣方的惜售行為，以及買家的良好財務狀況和低庫存量，房市即使進入修正期，也不太可能出現顯著的泡沫破滅現象。

然而，對於那些考慮投資房地產的人來說，專家提醒說，重要的是要仔細評估自己的還款能力，並且不要僅僅因為擔心未來買不起而急於入市。買房是一項重大的財務決策，需要謹慎考慮。

台灣的房地產市場近年來呈現了一個新的趨勢：小資族成為了房市的重要支撐力量。根據最新的數據，有超過60%的購屋者年收入低於百萬新台幣，這一現象在女性購屋者中更為顯著，其中近70%的女性購屋者年收入低於百萬新台幣。這一轉變反映了房市結構的變化，以及政策對於房市的影響。

房仲業者彙整聯徵中心資料，2023年的購屋者中，年收入低於百萬元的族群占約6成；其中，女性購屋者年收低於百萬者，占比更達近7成。住商機構提供

「新青安房貸」政策的推出，被視為是小資族能夠進入房市的一大助力。這項政策降低了買房的門檻，使得年收入較低的群體也有機會購買自己的房子。這不僅改變了房市的買家結構，也可能會對未來的房地產市場發展產生深遠的影響。

從市場的角度來看，小宅因其較低的總價而成為市場主流，這類物件吸引了首購族群的注意，特別是那些年輕的專業人士和剛起步的家庭。這些小宅通常面積較小，但在城市中心或交通便利的地點，對於追求生活品質和便利性的小資族來說，這是一個不錯的選擇。

經濟獨立的女性在這一趨勢中扮演了重要角色。許多女性選擇在職業生涯的早期投資房產，不僅是為了抗擊通貨膨脹，也是為了未來資產的增值。這一現象與台灣女性有偶率下降的趨勢相吻合，顯示出單身女性在房市中的影響力日益增強。

近期新青安房貸的加持下，台灣房地產市場的買氣呈現出驚人的熱度，尤其是在預售市場上。根據最新的數據，今年3月的預售實價揭露數量達到了1.3萬件，涉及的金額高達2135億元新台幣，這一數字僅次於2023年6月的2370億元，當時是因為平均地權條例上路前的大量上車潮。這一波的買氣強勁，讓許多業內專家和觀察者感到驚訝，甚至有些人形容這股買氣「好得有點可怕」。

從區域表現來看，桃園市在3月的預售市場表現最為突出，揭露的預售案件超過2600件，成交金額達到375億元。其次是台中市，以2492件成交和435億元的成交金額位居第二。新北市和台北市也分別有著不俗的表現，台北市雖然揭露件數最少，但仍揭露了162.4億元的交易金額，顯示出北部地區的房市交易依然活躍。

這樣的市場熱度背後，有著多重因素的推動。首先，台股在兩萬點的高位徘徊，加上其他外力如通膨壓力的影響，使得房地產市場再次成為投資者的避險選擇。其次，一些預售案件提出了低自備金的吸引條件，使得購屋門檻降低，吸引了更多的買家進入市場。此外，房價的上漲趨勢也在市場中形成了一種「不買會更貴」的氛圍，刺激了購買意願。

然而，這樣的市場熱潮也引起了專家們的擔憂。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，購屋人在購買時應保持理性，不應僅因為低自備金就急於入市。他提醒，購屋者需要考慮到未來的負擔能力，以及預售交屋時的市場條件是否仍然優惠。

這一波的買氣熱潮，無疑對台灣房市的未來走向提出了重要的問題。市場的過熱可能會導致泡沫的形成，而一旦泡沫破裂，將會對經濟和消費者造成嚴重的影響。

在這個多變的市場環境中，購屋者和投資者都應該保持謹慎，對市場趨勢進行仔細分析，並做出明智的決策。房地產投資不應該是一時的衝動，而是一個長期的計劃，需要充分考慮到風險和回報。

台灣近期的強震引發了對老舊房屋改建的廣泛關注，特別是在都市更新（都更）的法律與實務操作上。這場地震不僅暴露了許多建築的脆弱性，也凸顯了現行都更流程中存在的問題，如速度與效率的追求可能導致的糾紛。

根據最新的報導，台北市已宣布進入大都更時代，意味著將有更多的老屋被納入改建計劃中。然而，這一過程並非沒有挑戰，開發商面臨成本上升和整合時間冗長的困難，而法條的理想化設計也被認為過於脫離實際操作的需要。

在這樣的背景下，政府提出了《都市更新條例》的修法建議，旨在調整原容積認定範圍，以增加都更的誘因。這項修法可能會為約20萬件屋齡40年以上的老屋帶來利益。此外，對於即將到來的危老建築時程獎勵的落日條款，也在研擬新的獎勵方案，以鼓勵更多的老屋進行改建。

然而，都更過程中的糾紛仍然是一個重要問題。例如，台北市信義區的一些連棟老公寓因為被劃定在重建基地範圍外，面臨被對半切的困境。這種情況在其他縣市也有發生，被稱為「都更孤兒」的現象。這些糾紛不僅影響了居民的生活，也對都更的進程造成了阻礙。

對於如何解決這些問題，有律師建議政府在執行上應該更加細膩，並為個案提供更多時間來審視和處理爭議。這種觀點強調了在追求都市更新的同時，也需要保護居民的權益，並確保都更過程的公平性和透明度。

都更的法律有哪些具體問題？

近期第一季新青安房貸爆量占比近4成，然而台灣房市還有另一個引人注目的現象是法拍屋移轉量的增加。根據最新的數據，2024年第一季全台法拍移轉量達到902棟，與去年同期相比，增長了約10.5%。這一變化引起了市場的廣泛關注和討論。

法拍屋的移轉量在今年第一季有所增長。根據住商不動產企劃研究室的數據，全台法拍移轉量達到902棟，比去年同期增加了10.5%。特別是新北市，以194棟的法拍移轉量位居六都之首，年增幅達到68.7%

全國六都歷年第一季法拍移轉量

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，法拍屋移轉量增加主要有兩大原因。首先，自2022年以來，台灣進入了升息循環，特別是在3月份央行再度升息後，部分購屋人的負擔加重。其次，去年下半年開始，房市受到《平均地權條例》修法等因素的影響，價格雖然呈現穩定上漲，但買氣卻有所下降。這些因素共同作用，導致部分購屋人因房貸負擔加重而無法找到接盤者，進而使得房屋流入法拍市場。

值得注意的是，儘管法拍屋移轉量有所增加，但與2016年以來的同期相比，數據仍然是次低水平，顯示整體房市的走向仍然相對穩定。此外，新北市在法拍屋移轉量中位居六都之首，首季出現194棟法拍移轉量，年增幅達68.7%，這一數據反映了新北市房市的特殊情況。