6都建物移轉連三降 永慶房屋:信用管制衝擊大

根據最新的10月六大都會區「建物買賣移轉棟數」統計數據,六都交易量合計19,643棟,與9月相比減少12.8%。永慶房屋的陳金萍指出,由於房市交易與官方登記有約1個月的滯後期,10月的數據反映的是9月至10月初的市場情況。詳細分析六都的變動情形:

  • 台北市:交易量僅微幅下滑0.2%,變動較小。
  • 新北市:減少幅度較大,月減達23.0%,顯示成交量顯著收縮。
  • 桃園市:月減5.2%,相對其他城市屬於中等下滑。
  • 台中市:交易量縮減18.4%,亦為顯著減少。
  • 台南市:唯一出現交易量增長的城市,與9月相比小幅成長3.9%。
  • 高雄市:減少15.1%,顯示市場需求有所回落。

此交易變動數據反映市場對房價的觀望態度,尤其是在利率變動和房市政策調整的背景下,各都會區的買氣顯得較為不穩定。台南市的增長或許受區域發展等利多因素支撐,其他城市則多呈現較明顯的交易量下降趨勢。

根據永慶房屋的陳金萍分析,台南市10月的交易量增長主要來自東區和善化區的新屋交屋貢獻數據:

  • 東區:新增387棟,對於整體交易量有顯著拉動。
  • 善化區:新增逾百棟,進一步推升台南市的交易量。

反觀新北市,成為六都中月減幅度最大的都會區,減少的主要原因包含貸款政策趨嚴以及交屋潮的影響:

板橋區:9月因大量新屋交屋,單月達1,103棟,10月則少了此交屋潮,導致交易量下降686棟。

中和區、三重區、新莊區、土城區:這些區域也各自減少超過百棟,進一步造成新北市交易量明顯縮減。

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鄉林集團賴正鎰:央行不要再祭第八波信用管制了

根據中央銀行第七波信用管制政策推出後的市場反應,無論是中古屋還是預售屋的來客量都出現了顯著減少。特別是在房市觀望情緒高漲的情況下,業界普遍認為進一步的信用管制措施可能會對房市需求產生過度壓力,甚至影響到有實際換屋需求的自住買家。

從台中市地政局的統計數據來看,2023年前十月台中市的建物買賣移轉棟數達到45,654棟,年增率達到21.9%。其中北屯、南屯、西屯等區域交易活絡,這些區域以首購族與置產族為主力,受區域周邊蛋白區的外溢效應帶動,房市需求持續增溫。

在這波成長趨勢中,潭子、梧棲、后里、龍井和豐原的房地產市場表現尤其突出,成為台中市建物買賣移轉成長率最高的五大區域,更多買家願意選擇蛋白區域,藉由較低的房價享受交通與生活便利的紅利。

鄉林集團賴正鎰:央行不要再祭第八波信用管制了
台中市前十月建物買賣移轉年增前五名

鄉林集團董事長賴正鎰指出,儘管第四季度進入傳統的交屋旺季,但依賴建物買賣移轉數字來觀察房市表現可能會有偏差,因為這些數據無法反映政策效果的實際影響。他建議觀察實價登錄數據,才能更準確地衡量政策對市場的真實影響,特別是政府的打炒房政策是否達到預期效果,最快可能在明年1月揭曉。

賴正鎰也提到,在央行的第七波打炒房政策實施後,10月份的預售屋來客數和交易量均有所下降,市場觀望情緒濃厚,房貸申請的不確定性也影響了成交速度,導致房市暫時受抑。然而,台中的重大建設持續為市場帶來利多,且許多傳產業主擁有充足的資金,購屋需求較少依賴貸款。這些高資產購屋者支撐了價格穩定,使得儘管成交量減少,但價格並未明顯下降,呈現量縮價穩的現象。

 

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10年房價所得比 6都只剩桃園還沒破10倍

台灣六都的房價所得比逐年攀升,尤其在2023年第2季再創新高,這顯示上半年房價顯著上漲,讓年輕一代和首次購房者感到更大的壓力。根據最新的數據,目前僅剩桃園的房價所得比不到10倍,而在第一季桃園、台南和高雄的房價所得比均在10倍以下,這進一步說明了短短數月內房價快速增長的趨勢。

若以10年來的變化來看,台中和台南的房價所得比增加了約4倍,這表示現在購屋所需的家庭可支配所得比10年前多了4年。台北市方面,房價雖然本來就高,但所得比仍持續上升,較10年前多出2.11倍,等同於需要多付出逾2年的可支配所得。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這樣的房價所得比上升對不同世代的影響不一。有資產的民眾因房產增值而受惠,但年輕世代或尚未購屋的人則面臨更大的壓力。尤其是台中與台南的民眾,在過去10年房價急劇上升後,現在購房需要比10年前多掏出約2~3年的可支配所得,顯見房價對家庭負擔的影響日益加劇。

根據官方統計,台灣全國的房價所得比從103年第2季的8.34倍上升至今年第2季的10.65倍,意味著現在的家庭若不吃不喝,也需約10.65年才能購屋。六都當中,只有桃園市的房價所得比仍低於10倍,而台中市則是變化最顯著,從10年前的8.15倍上升到12.69倍,這表示台中家庭購房所需的可支配所得比10年前多出4.54年。

在六都的增幅比較上,台南市的變動幅度也較大,從6.18倍增至10.29倍,顯示當地的房價相對所得的漲幅十分顯著。而新北市則是增幅最小的,雖然也有所增加,但相對幅度較緩,表明新北市的房價增長壓力相對於其他城市稍微平穩。

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六都只剩下桃園的房價所得比不到10倍,信義房屋提供

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,今年上半年房價所得比雖持續攀升,但市場交易依然活絡,背後原因包括多方面因素。首先,30年期房貸的出現使得每月的還款壓力相對降低,吸引不少購屋者。其次,住宅趨向「小宅化」設計,使得總價相較單價增幅較小,讓購屋門檻相對降低。此外,長輩資助成為許多購房者的重要支持來源,減輕了年輕家庭的負擔。

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6都新案買氣急凍 價格依舊絲毫不動

根據《經濟日報》引用國泰建設最新的國泰房地產指數,新建案的30天銷售率在8月份仍有20.66%的高水位。隨著央行於9月推出第七波信用管制措施後,30天銷售率立即下滑至13.59%。這顯示出信貸政策的收緊,對新建案的市場需求產生了顯著的負面影響。

這樣的銷售率急降反映了買家在信貸緊縮背景下的謹慎態度,尤其是在高房價環境下更為明顯。此一趨勢可能預示著開發商在短期內將面臨銷售壓力,而未來若政策持續收緊,市場可能出現更多的調整壓力。

房產學者章定煊指出,目前30天銷售率雖然下滑,但整體來說仍屬「普通」水平,從「賣得很好」變為「賣得平平」。這一變化主要影響的是開發商挑戰高價的信心,而非馬上引發調價的壓力。

他進一步解釋,銷售率高時,建商會有底氣將新案價格往高處推動;銷售表現平平,建商則傾向延長銷售週期來應對需求下降,避免降價。但若銷售率繼續惡化到「賣得很慘」的地步,才可能引發逐步的價格下調。因此銷售率變化僅會讓建商採取保守策略,暫時不會立即影響價格。

新北、桃園投資熱區衝擊最明顯

分析9月各行政區的30天銷售率變化,可看出不同地區對信用管制政策的反應不一:

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房市進入冬季 10月房仲交易量急凍

10月購屋冷颼颼,根據各大房仲公司的內部統計交易資料,包括台灣房屋、中信房屋、永慶房屋和住商機構等,10月的門市交易量顯示出購屋意願相比上月有了明顯的降溫。主要是由於8月銀行房貸政策的緊縮,這使得民眾對於貸款撥付的預期變得不那麼樂觀。即使台灣中央銀行在10月對換屋族和繼承者開放了所謂的「綠色通道」,以緩解貸款的壓力,市場的負面情緒仍在持續。

高總價、重劃區買氣消退 資金轉往商辦店面

根據台灣房屋集團的統計數據,2024年10月份的房地產交易量在六都中僅有桃園市呈現增長,增幅為5.3%。相比之下,其他城市的交易量都有所下降,其中高雄市的減幅最為顯著,達到了27.1%。整體來看,10月份的交易量月減12.8%,年減22.6%,市場購屋意願明顯降溫。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出,房市限貸令對多屋族和置產族的金流造成了限縮,同時換屋族也面臨著一年內必須出售前一屋的壓力。這些因素共同作用,使得除了新青安購屋者之外,其他購屋者都感到舉步維艱。特別是在高總價區域和推案量大的重劃區,買氣的消退尤為明顯。

在通膨的背景下,投資者和購屋者的資金似乎正在逐漸轉向商用不動產。桃園和台中的中低總價店面、商辦和土地的成交量有所上升,這也在一定程度上緩解了對交易量的衝擊。張旭嵐進一步分析,預計第四季將形成「銀行挑好客、買方挑好價、賣方挑好咖」的市場狀況。

房市剛需 買方有機會嚐到甜甜價

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王世堅怒批9家公股行庫貸款給建商養地

民進黨立委王世堅(30)日在立法院財委會上提出了對於房地產市場的價格過高問題,特別是針對銀行體系對不肖建商的低利貸款行為,讓他們去買地、養地、圈地,這些行為對房地產市場價格被炒高的現象。

王世堅指出,銀行體系將大筆金額以低利方式貸款給不肖建商,這些建商隨後進行土地投機活動,如買地、養地、圈地,這不僅扭曲了市場機制,也是造成房價高漲的原因之一。此外,他還提到中央銀行為了管控建商養地的行為,規定建商向金融機構申請購地貸款後,必須在18個月內動工興建。然而,王世堅進一步追查發現,國內9家公股行庫中,有超過2000億元的購地貸款超過18個月未動工,其中土地銀行一家就佔了1173億元。

土地銀行成為單一銀行金額最大者,王世堅直批:「最惡劣的就是土地銀行,這麼傲慢的態度,銀行局卻拿它一點辦法都沒有!

未動工餘額超過2千億,土銀、兆豐銀、合庫排前三高

立法委員王世堅辦公室提供的數據揭示了截至2023年底,9大公股行庫中有超過2千億元的購地貸款超過18個月未動工。土地銀行在這方面尤其突出,其逾期未動工的購地貸款餘額高達1173億元,占總放款比率5.11%。這一數字遠遠超過其他銀行,兆豐銀行和合作金庫分別以269億元和226億元位列其後。這些數據表明,一些銀行可能未能有效監管建商的動工情況,導致大量資金被閒置。

彰化銀行的逾期未動工購地貸款餘額為148億元,占放款總額比率0.93%;台灣銀行則是142億元,占放款總額比率0.45%;華南銀行133億元,占放款總額比率0.55%。相比之下,第一銀行和臺企銀的逾期未動工餘額相對較低,分別為12.44億元和11.44億元,而中國輸出入銀行則沒有逾期未動工的購地貸款。

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數字網《591》統計 七都豪宅交易坪數大縮水

根據《591實價登錄》的統計,過去五年間,台北市等七大都市中,高價住宅交易坪數縮水幅度最大的前十名地區中,台北市就佔了一半以上。但令人驚訝的是,面積縮水最多的地區竟是新竹縣的竹北市,五年間交易坪數減少了67坪,相當於六間套房面積的「蒸發」。

以前百坪左右的房產才是高價住宅的門檻,如今卻不到一半的坪數就可能達標。這與單價的升值有關,刷新了對於豪宅的重新定義,以及對於房產投資的新考量。

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近五年七都高價住宅縮水坪數與交易件數 。資料來源/591實價登錄

2019年時,新竹的竹北區和台中的西屯區的豪宅坪數相對較大,但到了2024年,這兩個地區的豪宅坪數顯著減少,其中竹北區的豪宅坪數減少了67坪,而西屯區則減少了超過60坪。這樣的變化主要是由於近年來房價的高漲,而豪宅的定義—總價在4千萬新台幣以上—卻沒有改變,導致許多換屋型產品被歸類為豪宅,進而影響了高價住宅的交易坪數。

西屯區的豪宅市場過去主要集中在七期重劃區,但近年來水湳經貿園區的加入改變了這一格局。大量建商的進駐和推案活動帶動了該區的高價住宅交易量,使其成為2024年全台豪宅交易最熱絡的區域。此外台中的南屯區和新竹的東區也受到了3-4房換屋產品的影響,豪宅交易坪數相比五年前縮減了超過30坪。儘管如此這兩區的高價住宅交易仍以中古屋市場為主,因此整體坪數的變化並不像竹北和西屯那麼劇烈。

大安區長久以來被視為台北市最為高級的住宅區之一,由於開發商為了迎合更廣泛的市場需求,轉而規劃更多1至2房的輕豪宅。儘管交易坪數減少,但大安區依然保持了高成交量,只要地段優越,仍然能吸引頂級買家。北投區則因北士科重劃區的發展而增加了新的豪宅供應,但新建案的空間規劃普遍不超過百坪,導致整體成交坪數有所下降。

北市內湖、士林、松山三區的豪宅在過去五年間的縮水幅度相對較小,仍能提供百坪以上的豪宅空間。由於內湖和士林缺乏新的豪宅開發,坪數變化不大。松山區的豪宅坪數縮減幅度最小,得益於「勤美璞真城仰」和「敦仰」等預售豪宅案的百坪以上規劃,以及每坪價格超過200萬元的高端定位,為台北市的豪宅市場增添了新的活力。

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三年內房市稅收查核專案 違規達3.3萬件

政府為了打擊炒房和囤房行為,加強了對房市的稅收查核!財政部自2020年底推動三大房市稅收查核專案,這些專案旨在查核個人不動產相關所得、營利事業不動產交易所得稅,以及資金專法下自由運用資金購置不動產及相關受益證券。

根據財政部的報告,這些專案查核在過去三年多的時間裡已經取得顯著成效。已查出超過3萬件違規案例,其中包括個人交易不動產所得超過2.5萬件,補稅金額高達54.44億元新台幣;而個人租賃所得不實的案件則有6,053件,補稅金額為3億2.518萬元新台幣。

從2017年起,財政部針對營利事業的不動產交易所得稅進行專案查核,每年選出480件案例進行審查,至今已調整所得額高達176.97億元。除了針對營利事業外,財政部亦對個人不動產交易所得進行專案查核。近四年來,個人需補稅金額達58億元,而企業短漏報的金額更是高達177億元。這些數據顯示,無論是個人還是企業,逃稅行為在不動產交易中仍然普遍存在。

值得注意的是,財政部對持有多戶非自住住家用房屋者的租賃所得進行了專案查核。這些查核針對囤房五戶以上的大戶,查獲率超過50%。許多囤房大戶未能如實申報租賃所得,逃漏稅的情況相當嚴重。

透過加強查核學區宅和捷運宅等高風險案件,財政部能夠更有效地監控市場動態,並防止逃稅行為。也反映了政府對於稅收制度公正性的重視,以及對於違規行為的嚴格打擊。透過加強查核學區宅和捷運宅等高風險案件,財政部能夠更有效地監控市場動態,並防止逃稅行為。此外,這也反映了政府對於稅收制度公正性的重視,以及對於違規行為的嚴格打擊。

對於納稅人來說,需要更加注意自己的稅務申報,並確保所有的收入都能夠正確申報。對於房地產業者而言,這也是一個提醒,即在進行房屋交易或出租時,必須遵守相關稅法規定,以免受到政府的查核和處罰。

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Q3價漲量縮 成交量趨緩 唯獨新竹一枝獨秀

國泰房地產指數的最新季報,整體市場價格上漲,但交易量有所縮減,第三季的開價和成交價都較上季有顯著的上升,其中新北市的開價上漲幅度最高,達到10.2%。這可能與新北市近年來積極的城市規劃和交通建設有關,吸引了更多的買家和投資者的注意。台北市的推案金額增加了70%,凸顯台北市的房地產市場依然非常活躍,尤其是在高端市場。

銷售率的大幅下降和成交戶數的中幅減少則暗示市場可能正在經歷一段調整期。特別是台南市,成交量減少了60%,這可能與當地市場供需關係的變化有關。包括央行的信用管制政策、房價與收入比的持續上升,以及科技產業的發展帶來的居住需求增加。

台北推案金額高 大基地銷售表現佳

台北市在第三季度共有33個新推案,其中一個單一建案的金額就高達821億元,這對總銷售金額的提升起到了關鍵作用,使得總銷金額達到了1,661億元,這不僅創下了新的紀錄,也首次超越了新北市的單季推案金額。

大基地的優異銷售表現,這些大基地通常指的是那些具有較大開發面積的房地產項目,它們往往位於戰略位置,吸引了大量的買家和投資者。大基地的成功,不僅帶動了成交量的增加,也推動了整體市場的價量齊升,這表明房地產市場的熱度未減,投資者對於台北市的房地產仍然保持著高度的興趣。

新北成交進度減緩 桃園呈現衰退現象

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房貸錢荒 15銀行放款落警戒區 小建商無奈轉向租賃公司借貸

台灣金融監督管理委員會(金管會)的統計數據顯示,截至9月底,有六家銀行的不動產放款占比達到28%至29%,這一比例已經進入所謂的「警戒紅區」,這是近兩年來的新高。此外,還有九家銀行的不動產放款占比落在27%至28%的「警戒黃區」。這意味著,總共有十五家銀行的不動產放款占比處於警戒狀態,其中六家為大型行庫,佔了四成。

根據《銀行法》第72-2條的規定,銀行的不動產放款總額不得超過其總存款加上金融債總額的30%,這一規定在市場上被稱為「不動產放款天條」。銀行通常會設定內部的警戒水位在28%,一旦超過這一比例,銀行可能會採取措施,如提高房貸利率或降低貸款成數,以此來應對風險。

9月底,整體國銀不動產放款比率達到26.82%,較前一個月增加了0.18個百分點,達到近兩年來的高點。這一數據顯示,銀行業對於不動產放款的需求仍然強勁,但同時也需要密切監控放款比率的變化,以確保風險處於可控範圍內。

銀行不動產放款嚴緊,小建商無奈轉向租賃公司借貸

對於房貸市場,銀行似乎更傾向於支持新青安和首購族,銀行必須優先考慮那些「已經核定但還未撥款」的案件,那些正在進行中的建設項目將繼續獲得資金支持。這些項目已經在銀行的貸款計劃中,並且可能已經開始施工。而新的土建融案件卻只能苦苦等待,直到有額外的資金空間出現。這種情況對於那些與銀行有長期往來的建商來說是有利的,但對於那些較少往來的客戶來說,自己面臨更嚴格的審查,甚至是被拒絕放款。

銀行主管提到的另一個關鍵問題是,即使是已經核定的土建融案件,也無法在年底前全部撥款。這是因為銀行的撥款是根據工程進度來進行的,而大型建設項目通常需要數年才能完成。這種分階段撥款的做法,雖然可以幫助銀行更好地管理資金流,但也延長了資金的凍結期,這對於那些急需資金的建商來說是一個噩夢。

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汐止人苦等20年的汐東線決標了 有望拼2032年完工

隨著新北市捷運局宣布汐止東湖線統包工程的承攬商已確定,這條期待已久的捷運線預計將在2032年完工。新北捷運局長李政安的話語中透露出對這項工程的信心和期待。他強調,汐止東湖線的建設將為新北市帶來前所未有的交通便利性,並將新北市打造成為一個更加繁榮和連結的都市。

汐止東湖線的建設將由馬來西亞商金務大工程股份有限公司、東丕營造股份有限公司、神通資訊科技股份有限公司三家公司聯合承攬,這顯示了台灣在國際工程領域的競爭力和合作潛力。這條線路的建設不僅涵蓋了土木、建築、機電核心系統、水電及環控工程等多個領域,更是一項複雜的跨區域合作項目,涉及新北市和台北市兩大行政區。

汐止東湖線的總長達5.56公里,其中新北市轄4.75公里,台北市0.81公里,並設有6座高架車站。這條線路的建成將有效解決汐止地區長期以來的交通擁堵問題,並為當地居民提供更便捷的交通選擇。更重要的是,這條線路的建設將與基隆捷運及台北市汐止民生線相連接,進一步整合台灣北部的交通網絡,促進區域內的經濟和社會發展。

新北市代辦的台北市汐止民生線(台北市段)規劃作業,目前正處於修正意見階段,並將很快進行第二次送審。這條線路的成功審議將有助於解決汐止地區長期以來的交通問題,並與其他線路形成有效連接,進一步完善台北都會區的捷運網絡。

今年1月基隆捷運計劃也取得了顯著進展,行政院核定了基隆捷運的綜合規劃,這是基隆市近年來最重要的交通建設之一。基隆捷運預計將在2033年完工通車,屆時將連接台北市、新北市和基隆市,大大提升基隆河谷流域的交通便利性和經濟活力。

 

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自辦市地重劃爭議多 內政部喊話要「台中市加強監督」

自辦市地重劃是一個複雜的議題,近期內政部針對台中市的自辦市地重劃案件發布的新聞稿再次引起了公眾的關注。根據報導,黎明重劃區的案例揭示了一系列問題,包括計畫的過度簡化和財務分析的不完整,這些問題不僅影響了土地所有權人的利益,也對公共利益造成了潛在的威脅。

除了黎明重劃區外,辰億、弘富及大夫第等三個重劃區也有類似的問題。這些區域的資金需求巨大,但台中市政府在審議過程中仍然使用簡易的概算表來作為重劃費用的估算和財務可行性的評估,這種做法被認為不符合重大開發案件應有的審慎態度。

調查報告還指出,台中市府在核定自辦市地重劃計畫書時,各區用地負擔的差異很大,負擔比率明顯不合理。更令人擔憂的是,實務上這些重劃業務多由開發公司出資並主導運作,導致開發公司獲得了大部分的盈餘,而這種開發利益的私人壟斷違反了公平正義的原則。

這些問題的根源在於現行法令的不完善和地方政府的監督不足,因此內政部已經表示,將通盤檢討現行的獎勵自辦重劃辦法等規定,並呼籲各地方政府加強審議機制和監督機制,以確保土地重劃的公平性和透明度。

在2017年,內政部根據司法院釋字第739號解釋,對《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》進行了修正。這次修正的核心在於提高自辦市地重劃籌備會的發起門檻,並要求在審核過程中給予民眾陳述意見的機會,以及舉辦公開聽證會,以強化政策的公開性和透明度

監察院的調查報告揭露了法令制度的漏洞,這些漏洞被不肖人士利用來謀取私利,侵害了地主的權益。內政部對此作出回應,承諾尊重並檢討監察院的建議,並將與各地方政府合作,重新審視和盤點相關法令。

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