房市在過去一年中經歷了顯著的變化，特別是在低總價房市部分。去年下半年，隨著新青安政策的實施，低總價市場迅速回暖。這項政策旨在提供低利率貸款給首次購屋者，以刺激住宅市場的需求，並幫助年輕人踏出購屋的第一步。結果，這一市場區段的買氣顯著增加，甚至出現了需要連夜排隊或抽籤才能看房的情況。
現在不買就買不到，以後也買不起？
今年股市的連續新高也對房市產生了影響。股市的強勁表現提高了民眾的資產價值，從而增加了他們的購房意願。
專家們對於目前的房市熱潮持謹慎態度，預售屋市場已經變成一種「賭局」，其中包含了高風險。購買第二戶房產的限貸政策，即使限制貸款比例至60%，似乎對抑制房市熱度的效果有限，因為市場上的熱錢過多，資金充裕的買家仍然願意進入市場。
預售屋市場蓬勃發展，吸引了眾多消費者的關注。
消費者選擇預售屋的三大原因：
台中市政府近年來積極推動運動發展，為此政府投入了15.1億元新台幣，在單元五重劃區建立了全國首座「台中市足球運動休閒園區」。這個國際級的足球場館不僅為當地居民提供了一個高品質的運動休閒場所，也為整個區域帶來了更多的綠地和開放空間，提升了居住環境的質感。
這座足球園區占地約4.7公頃，將包含兩座11人制的專業足球競賽場、兩座5人制人工草皮足球場，以及可容納約6000名觀眾的觀眾席。園區還規劃有地下停車場和商業空間，以滿足更多功能需求。這些設施的建立，不僅能夠支持專業足球隊的訓練和比賽，也為市民提供了一個休閒娛樂的好去處。
台中市政府近日宣布，一項國家級的重要運動建設即將成為現實——一個全新的足球園區，預計於2025年底完工。這個園區不僅將擁有符合國際標準的主競賽場，還將包含商業營運空間，為台中市帶來經濟與文化的雙重利益。
這個足球園區的建設是台灣足球發展的一大步。它將與西屯朝馬足球園區相連，形成一個更大的足球運動複合體，能夠舉辦國際級的足球聯賽和其他大型賽事。這不僅會提升台中市在國際足球界的地位，也將為台灣足球運動帶來新的活力。
台中市政府的願景是將這個足球園區打造成一個能夠培育未來足球明星的搖籃，並最終實現台灣足球運動員登上奧運賽事殿堂的夢想。這個園區的建設不僅是對體育設施的投資，更是對台灣年輕運動員夢想的投資。
台中市的單元重劃區規劃皆為低密度、高綠覆發展，不只質感自住客青睞，品牌建商也熱切關注其發展、積極搶地進駐推案，除了開發近完熟、素地稀缺的單元二、蓄勢待發的單元五外，已吸引順天、惠宇、豐邑等建商布局的單元四，近期也有重要土地交易傳出，國泰建設6月公布以每坪單價75萬元，買下單元四1035坪角地，業界推估，未來推案價肯定繼續往上攀升。
財政部長莊翠雲表示，已經篩選出大約1700多戶高風險客戶，這些客戶可能利用新青安貸款進行不當的房地產投機。這種行為不僅違背了政策的初衷，也可能對房市的穩定造成影響。財政部正在進一步查核這些案件，並考慮在聯徵紀錄上對這些所謂的“人頭戶”進行註記，以防止類似的情況再次發生。
立委黃珊珊提出了對於新青安計畫中所謂的「人頭戶」的查核進度的詢問，並建議應在聯徵中心的紀錄上對這些人頭戶進行註記。這一建議的目的是為了防止個人利用政府補貼進行欺詐行為，並確保那些試圖欺騙政府的人頭戶能夠承擔相應的後果。
財政部長莊翠雲表示，已經篩選出高風險客戶約1700多戶，但這些不一定全是人頭戶。財政部將進一步進行查核。財政部已與聯徵中心討論過此事，並計劃與金管會協商，以決定是否可以按照立委的建議進行操作。
根據公股銀行主管的說法，即使一個人的賬戶被註記為人頭戶，這並不意味著他們無法借款。然而，這樣的註記會導致銀行在核貸時變得更加謹慎，審核過程會更加嚴格，並且所需時間會相對較長。
這種註記的存在可能會影響到借款人享受優惠利率的機會，或者使他們面臨較一般利率更高的利率。這反映了銀行對於風險管理的嚴格態度，以及對於信用評分的重視。值得注意的是，這種註記並非永久性的。根據另一位行庫主管的說法，註記的持續時間會根據情節的嚴重程度而有所不同。如果借款人在一段時間後沒有再次違規，他們的賬戶可以恢復為正常狀態。
隨著這些新措施的推行，公眾期待財政部能夠有效地解決人頭戶問題，包含調整利率、收回補貼利息；寬限期從3年調整為5年，以及貸款年限從40年縮短為30年。莊翠雲也承諾，在一個月後提供具體的成果報告。
房地產市場近期呈現出火熱的趨勢，特別是在土地市場上，成交價格不斷攀升，創下歷史新高。根據戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達的觀察，第二季全台土地市場的最大亮點是多筆土地交易的成交單價創新高，這包括了新北、台南、高雄等地區。
這樣的漲勢不僅反映了市場的熱度，也顯示出買家對於投資土地的信心。當市場熱絡時，買家願意承擔更大的風險，購買土地的意願也相對增強。這種積極的市場氛圍，預計將推動全年的土地成交量突破2,000億元的大關。
新北市鶯歌鳳鳴重劃區，一塊土地的成交價格高達每坪70萬元，這個數字刷新了當地的紀錄。而台南市更是出現了每坪140萬元的驚人交易案例，這一成交價格的飆升無疑為當地的土地市場增添了一抹亮色。同樣，高雄大學特區的土地成交價也達到了每坪近152萬元的新高，這一數字的突破象徵著高雄地區的巨大潛力。
從戴德梁行的報告中可以看出，土地交易的類型主要以住商和工業為主，比例大約為8:2。這種穩定的需求反映出市場的基本面仍然健康。此外，過去「擇優慎選不追價」的交易格局已經發生變化，交易價格呈現上升趨勢。
根據戴德梁行的最新統計，2024年第二季度的商用不動產交易量達到了291億元新台幣，較前一季增長了21.4％。這一增長延續了前一季的趨勢，顯示出市場的穩定回暖。儘管上半年的累計交易量達到了531億元新台幣，但這一數字仍低於近三年同期672億元的交易平均量。
這波土地市場的熱潮也受到AI熱潮的影響，許多開發商在AI技術的推動下，打破了過去的價格僵局，願意為優質土地支付更高的價格。這不僅促進了土地市場的活躍，也為房地產市場帶來了新的動能。
高鐵左營站三鐵共構、台積電題材繼續燒旺左營房價，新的預售案直接從5字頭起跳。東森房屋統計，今年上半年左營地區新成屋平均每坪36.98萬元，比去年下半年的34.55萬元，上漲7.03％；左營預售屋每坪均價從去年下半年的37.43萬元，漲至今年上半年的39.60萬元，漲幅5.80％，中古屋同期漲幅則達8.83％。
根據東森房屋的最新統計，今年上半年左營地區的新成屋平均價格每坪達到36.98萬元，較去年同期上漲了7.03％。預售屋市場也顯示出類似的增長趨勢，每坪均價從去年下半年的37.43萬元上漲至39.60萬元，漲幅達5.80％。此外，中古屋市場的漲幅更是達到8.83％，顯示出市場對於左營區房產的強烈需求。
左營區的房價在過去一年中上漲了13.33%，而文山特區更是上漲了18.98%。這些數據顯示出高雄市房價的穩健成長，並預示著未來房價可能會持續上揚。分析師預測，隨著台積電等企業的設廠和經濟活動的增加，高雄市的房價將繼續保持穩定增長的趨勢。
左營區的房地產市場展現出了強勁的發展勢頭，左營區擁有巨蛋體育館、義享天地、富邦BOT等大型商業設施，這些都為當地居民提供了豐富的生活娛樂選擇。該區域的交通優勢明顯，三鐵共站的設計使得出行更加便捷，這對於日常通勤和商業活動都有正面影響。再加上台積電2奈米先進製程廠區的建設，為左營區帶來了進一步的產業發展機會。
隨著平均地權條例的實施，限制了投資客在購買預售屋後的轉售能力，根據最新的市場分析，左營區的新成屋成交價已經站上5字頭，與去年相比，價格上漲了約7%。中古屋的價格上漲更是達到了8.83%，而預售屋也有約5.8%的漲幅。
2024年6月的數據顯示，整體市場呈現了一些有趣的變化，6月的建物買賣移轉棟數下降了超過10%，這反映了5月至月初的市況。這一變化可能受到多種因素的影響，包括新屋交屋潮的減少，這通常會在特定季節推高交易量。
即便在這種減少的情況下，台灣的經濟數據仍然表現亮眼，尤其是台股的強勁表現和消費者信心的增強，這些都是中古屋市場交易活躍的積極跡象。
我們可以看到桃園市在6月份實現了8.5%的增長，這是一個非常正面的訊號，顯示出該市場的強勁需求和活力。相比之下，其他五個都會區的交易量都有所減少，其中台北市月減13.7%，新北市月減19.1%，台中市月減3.9%，台南市量縮15.6%，而高雄市月減22.1%，是六都中減少最為明顯的。
桃園市在2024年6月展現了顯著的成長動能。與5月相比，桃園市的房地產交易量不僅逆勢上漲，還創下了18年來的同期最高紀錄。這一成績得益於新屋交屋潮的強力推動，尤其是龜山區和觀音區的大量新屋交付，分別增加了666棟和112棟。
這一波的交易增長，使得桃園市在6月的建物買賣移轉棟數達到4,641棟，月增率達到8.5%。這不僅顯示出桃園市房地產市場的活躍度，也反映了該市在連續30個月內持續的市場熱度。
根據最新的數據，高雄市的房地產交易量在過去一個月中顯著減少，其中楠梓區的減少幅度最為顯著，減少了235棟。左營區、小港區和鳳山區的交易量也出現了超過百棟的下降。這些區域在過去幾年中一直是建商推案的熱點，尤其是在5月份，新案的大量交屋使得高雄市的交易量突破了5000棟的大關。然而，隨著6月新屋交屋潮的減少，市場主力轉向了中古屋交易，導致高雄市在六都中月減幅度最大。
台灣的住宅政策近期迎來了許多重要的更新，其中之一是針對農業安居貸款（農安貸款）的規範。農業部於7月1日公告，農安貸款將比照新青安貸款的優化措施，實施借款人限制只能申貸一次的新規定。這項改革的目的在於強化貸款的審核與管理，並確保資金真正用於協助無自有住宅家庭購屋安居。
台灣的農業部自民國112年10月起實施了農安貸款計劃，旨在協助無自有住宅的家庭購買房屋。這項計劃提供了利息補貼，並且設定了較高的貸款額度、較長的貸款年限以及寬限期，這些優惠條件都是為了減輕購屋者的負擔。根據農業金融署的統計，截至6月25日，已經累計核貸5742件，金額達到新台幣368億元。
新規定自2024年6月27日起生效，旨在避免新青安房貸政策所衍生的轉租與人頭戶問題。農業部農業金融署表示，新政策將要求借款人簽署自住切結書，若違反規定，將終止利息補貼並返還已撥補的補貼利息，同時重新核定貸款條件。
自去年8月1日起經銀行核准的新青安優惠貸款借款人，從今年6月27日開始將無法再次申請此優惠貸款。此外，農業部農業金融署宣布，農安貸款也將採取類似的優化措施，以強化貸款管理和審核流程。
從民國110年4月起，農漁會信用部必須根據風險程度建立一個回查機制，以確保房地產交易價格的真實性。此外，自111年9月起，參考銀行公會的規定，農漁會信用部增加了徵授信檢核表，以更精確地評估授信案件的適當性。這些措施旨在防止投機性炒房行為，並確保房地產市場的穩定發展。
行政院今（27日）於院會上拍板通過「新青安」貸款精進政策，以解決外界對於該貸款計劃的質疑。新青安貸款計劃旨在協助年輕家庭購買自住房屋，但近期出現了一些未按規定使用貸款的情況。為此，行政院已要求公股銀行全面檢視貸款管理機制，並對新貸戶實施「自住切結書」的要求，以確保貸款僅用於購買自住房屋。
根據新措施，若貸款使用者違反自住規定，將面臨利息終止和返還補貼利息的處罰。自2023年8月1日起經銀行核貸的貸款者，從2024年6月27日開始，將不得再次申請該優惠貸款。
日前央行近期宣布的第六波房市管制措施，限定六都暨新竹縣市等特定區域的二房限貸最高6成，同時調升存準率一碼來限縮銀行銀根，加上7月即將上路的「囤房稅2.0」。
將有機會對那些多年前購買多戶預售屋的投資者產生影響，他們在近期交屋時可能會面臨貸款成數不足的問題。這可能迫使他們出售資產，從而降低財務槓桿壓力。這些措施對整體房價的影響仍然有待觀察，這將取決於經濟狀況和股市的表現。
「限貸一次」有3族群將受影響
隨著房市的火熱，投資和置產行為也隨之增加，導致政府必須出新措施以遏制投機炒作。新政策中，對於違反自住原則的購屋行為，如投機客和人頭戶，將取消其利息補貼並要求追溯利息。且每位借款人只能限貸一次，這意味著補助貸款的機會將更加有限，但也更有可能吸引真正自用的購屋者。
近年來出現了一股微型小宅熱潮，這類住宅因其較低的總價格而受到許多首次購屋者和小資族的青睞。小宅通常指的是30坪（約99平方米）以下的住宅，但隨著房價的不斷上漲，建商為了壓低總價，不得不進一步縮小新建案的坪數，使得25坪以下的住宅成為新案主流。
微型小宅的單價普遍偏高，這可能導致銀行在估價時認為價格偏離市場行情，從而降低貸款成數或提高利率。再則，微型小宅的轉手恐怕並不容易、賣相差。
專家指出，蛋黃區的小套房雖然剛性需求強、周轉快，但仍有價格的限制。例如，銀行對特定面積以下的套房可能不提供房貸或只提供較低的貸款成數，這使得高價區的住宅價格水漲船高，容易形成價格天花板。
此外，小宅社區的戶數多、裝修頻繁，這可能影響居住品質和安全。大社區的住戶成員複雜性也可能對社區管理和支出產生不同看法，進而影響物業管理的品質和賣相。
對於有意購買微型小宅的消費者來說，需要審慎評估這些潛在的風險。在購買15坪以下的房型時，應特別注意部分公股行庫可能不承做相關房型的貸款，而有些民營銀行即使願意承做，放款上限大約只有7成。
專家提醒，小宅的單價往往偏高，可能會導致區域內的房價形成一個難以突破的上限，即所謂的價格天花板。而且微型小宅的未來轉手能力不僅取決於其本身的屋況，還與其所在區域的優勢密切相關。因此在購買前，民眾應仔細評估這些優劣因素，以做出明智的選擇。
最近「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安）政策相關爭議討論炒得沸沸揚揚！這項政策旨在幫助年輕人購買自己的房子，提供了較低的利率和較長的還款期限，以及最長達五年的寬限期。然而專家指出，這項政策可能存在三大缺陷，並可能對全民購屋熱潮帶來隱藏的風險。
舊版青安貸款的條件包括最高貸款額度800萬元、寬限期3年、還款年限30年，以及政府補貼利率0.125%（半碼）。這些條件與一般銀行提供的首購或軍公教房貸相似，因此在特別優惠方面並不突出，導致申辦的吸引力有限。
為了進一步減輕年輕人的購房壓力，政府於2023年8月1日推出了新版青安貸款，對貸款條件進行了顯著的改善。新版青安貸款的貸款額度提高至1000萬元，貸款年限延長至40年，寬限期增至5年，並且政府補貼利率提升至0.375%。這些改變使得新版青安貸款更具吸引力，有望幫助更多年輕人實現成家夢想。過於優渥的條件引發市場熱烈反應，同時也暴露政策的三大缺陷。
補貼對象過於寬泛，缺乏針對性，導致資源的浪費。
青安方案不限制申請者是否為首次購房者，也沒有設定年收入的門檻，甚至年齡範圍廣泛到幾乎涵蓋所有成年人，18歲到188歲皆符合？內政部的住宅基金竟是如此驚人的揮霍…
相較於內政部原先的「自購住宅貸款利息補貼」則被視為更為合理的方案。該方案提供更低的利率，申請條件更嚴格，放款額度也較低，這有助於確保補貼真正惠及需要幫助的人群，並防止資源被用於投資炒作。
台灣的租屋市場一直以來都存在著許多灰色地帶，其中之一就是缺乏透明化的資訊。這不僅對租屋族群造成困擾，也影響了整體的房地產市場健康。今（25）日民眾黨立委黃珊珊在立法院提出了實價登錄的議題，強調實價登錄的重要性並呼籲其上線實施，以解決租屋市場的黑暗面。
黃珊珊指出，目前台灣約有300萬租屋族，但能夠申請到租金補貼的只有少部分，僅有51萬人成功申請，顯示出租屋市場中的不平等與資訊不對稱問題。
實價登錄制度已在台灣實施超過十年，但目前主要集中在房屋買賣和仲介業務上。對於租屋市場，這樣的制度似乎還未完全落實。黃珊珊議員指出，台灣的租屋市場如同一個「黑市」，缺乏必要的資訊透明度，這使得租客在尋找合適住所時往往處於不利地位。
為了改善這一狀況，黃珊珊建議應逐步推行租屋實價登錄，並透過租稅赦免等方式鼓勵房東參與。這不僅能夠提供租客更多的資訊，也有助於政府監管市場，避免不正當的交易行為，如隱瞞實際租金或虛報房屋條件等。
對此，內政部長劉世芳回應表示，實價登錄確實能夠提升資訊透明化，但必須有法源依據。她強調，任何資訊的披露都需要依法行事，以避免違反個人隱私法或政府資訊公開法。
內政部也被要求在下一會期開始前，提供一份關於租金實價登錄的書面回應，以展示其對於這一問題的態度和解決方案。這將是台灣租屋市場透明化進程中的一個重要步驟，有望為租屋雙方帶來更公平、更公正的交易環境。
斡旋金：有時也被稱為定金，是房地產交易中的一個重要環節。它不僅僅是一筆金錢交易，更是買賣雙方誠意的象徵。斡旋金的金額通常取決於房產的價值和買賣雙方的協商。房屋買賣時支付斡旋金是一種常見的做法，它表明買家對於購買該房產有著堅定的意向。
原PO在臉書《買房知識家》發文提問：他最近看房剛下了斡旋金10萬、而屋主也簽了，目前就等簽約時間到，沒想到仲介突然打電話來詢問他：「是否可以追加40萬斡旋金？」而他當下果斷：「不可能」；並好奇上網詢問網友：「這是什麼操作？有人遇過這種事嗎？」
然而網友的回應是，認為房仲的要求是出於對交易成功的用心，防止屋主在交易過程中突然反悔。
網友後續解釋道：「怕你或屋主反悔，但依照目前房市應該是比較怕屋主反悔」、「你的仲介很好耶 ，保護你的權益，你已經知道價格屋主已經簽名，斡旋金給多一點，如果對方因為其他因素想反悔需要付出更多的代價」、「你的房仲真的很好，屋主反悔要賠三倍」、「對你只有好處」、「要多收都是怕屋主後悔的操作」、「加斡金提高斡金不用擔心，他又不是叫你改出價、提高出價，你有要買的心，確定自己不會反悔的話，為何不加斡？肯定是屋主那邊起變化」、「應該是快點簽約，使用履約保證，簽約款多付一點，賣方後悔會更痛。」
斡旋金這種做法被視為一種保護買家權益的策略，因為一旦斡旋金轉為定金，任何一方如果想要反悔，都將面臨相應的違約罰則。
也有過來人分享過往經驗：「我當初就是這樣子，兩年前，我本來斡旋金額給10萬，仲介跟我說能多拿就拿點，這樣賣家看到金額就無法反悔了。到現在我還是很感謝，這位仲介大哥的告知」
